[摘要] 2014年至2015年间，是莲城楼市最黑暗的日子，但所谓否极泰来，转折，也在这几年里逐步酝酿中。真实的市场刚需成为了复兴市场的起点。市政府以前所未有的积极行动主导了低谷中的酝酿，静等一个机会启动。2017年，那场让猪都飞起的地产开发大风暴，将长久留存着莲城楼市的记忆中。
节六：雌伏2015，低谷中的酝酿（上）
2012年之后的湘潭楼市是惨淡的，住宅年度成交量一路缓缓下行，仿佛2010年的相关记录已经成为玻璃天花板，在房价“3”字头时代再无突破可能；而开发量却因为那些已经启动开发而无法中止的土地资源而不断增加，就如同已经被送入高炉的矿石，只能成批出炉然后积压，再无停炉退料的可能。例如2014年再次高涨的市场投放量，很大程度上就是因为一部分2012年前后囤积的九华土地在再也无法拖延的情况下被迫开发，可是当年全市住宅年成交量仅有投放量的60%，这些从开发初始就滞销的住宅直接导致2014年底的存量住宅房产创下了前所未有的数字，对于这个数值湘潭房天下并没有直接使用官方年报提供的数据，而是采用当年官方年报及月报披露的住宅投放总量减去销售总量后的数值再加上上一年度年底存量数据的计算方法得出，虽然与官方披露的数据有所偏差，但相差不大，故为本文所采用。因为无论这个数据具体是多少，一个事实已经像山一样压向市场，这个存量数据是如此之大，以至于接下来湘潭楼市即使再无新增投放，也需要整整两年消化。可问题是，与住宅存量同时存在的，还有湘潭楼市创历史记录的土地待开发量，让这些土地在两年内完全不产生投放，那是不可能的。
更何况，当时宏观层面正值国家领导层换届，紧缩银根，银行对房地产纷纷闭闸。并且当时新一届政府上任初期对于国家经济采取一系列调整措施，房地产管控加重，投资其中的大量资金压力骤增，在政府“双创”号召下纷纷转投新金融行业，开始成批撤离地产市场，整个地产市场的融资成本高涨，活力正在消失。具体反映到湘潭，就是国土市场的年度商住用地成交量直线下降，到2015年降至，不到此前高峰期的五分之一，市场上甚至出现投资人拍得土地后放弃或无力付款，导致土地被政府重新收回这样的极端行为。情况是如此糟糕，以至于原本以协议出让为主的工业用地交易被大批量转移到招拍挂网络平台上，以维持起码的年度成交量。
就这样，因为桌子太小而筹码太多，在此背景下，有些参与者注定要出局了。2014年至2015年间，是莲城楼市最黑暗的日子，目前没有之一，但所谓否极泰来，转折，也在这几年里逐步酝酿中。
节七：雌伏2015，低谷中的酝酿（下）
对于2012年至2015年的四年低潮期，显现的不仅仅是问题，还有真实的市场刚需，那是无论市场风云如何变动都不会发生太大波动的销售量与成交价格，是支撑莲城楼市住宅市场乃至于整体市场的底线所在。面对消费与投资的双乏力，区域内的刚需支撑着整个市场不至于崩塌，在2012年之后的四年间，通过官方年报披露的年成交量与地产百城价格指数统计的湘潭年度成交均价，清晰反映出了湘潭市场的刚需状况，它成为了复兴市场的起点。
以此为背景，湘潭楼市开始一轮为期四年的重组，层重组从地产开发商及土地持有公司开始，尽管市场上出现了因为资金链断裂而烂尾的项目，甚至更为极端的个例，但更多的情况则是围绕这个公司的壳及持有的土地房产资源，原有的投资人正在悄然撤出，新的投资人开始逐步而悄然的进入，从工商登记变更记录查询来看，这一状况从2012年就开始低调进行中，很多如今在莲城楼市呼风唤雨的角色，其身影都是在这一时段出现在湘潭的。
除了这些公司层面的重组，湘潭房地产市场更重要的重组源自政府层面，新上任的市府班子在以土地撬动城建的营运中有丰富的经验，以此为指导，市政府不再直接借助企业来体现政府意志的开发活动，而是直接进场参与土地经营；通过重组市政及城建投资产，建立湘潭城发集团，负责湘潭城建开发；整合道路及运输资产，成立湘潭交发集团，负责湘潭道路物流开发；在土地经营层面，重组原九华、高新及昭山管委会，强化其企业投资主体地位，同时将原护潭乡改组为万楼片区，并以此土地为基础建立湘潭地产集团主持相关开发；还在区一级层面重组荷塘乡，打造由岳塘区管理的岳塘经开区，将云湖桥及姜畲并入雨湖区，筹建由雨湖区管理的新开发区，此外还实施鹤岭地区的土地再开发。在完成这些土地一级开发的布局后，市政府进而重组原市房产局系统下的各个房产开发企业，在新景、大同世界等市属房企基础上组建了潭房集团，专司土地开发之后的地产开发业务。同时，市府依托搭建起来的土地开发机构，广泛吸收内外地产开发投资者，以扬弃的态度选择了一批在楼市开发上的合作伙伴，组成庞大的开发联合体。市政府以前所未有的积极行动主导了低谷中的酝酿，立志突破湘潭城建瓶颈，扩大市场容量，所有参与者都在2015年这个住宅年开发量与土地成交量创2009年以来历史新低的低谷中静等一个机会启动。
节八：飞吧，2017
2015年之后，新金融产业的弊端日益暴露，形成国家层面的经济隐患，新一届政府对其态度发生转变；同时房地产作为资金池与稳定之锚的功能再次体现，政策基本面再次调整，在“雄安模式”及供给侧改革指引下，金融闸门又开始有条件的为地产业打开。市政府充分利用了这个机会，发挥此前积累的人脉基础，通过旗下多个窗口公司，获得了巨额融资，这些数百亿的资金围绕筹划已久的长株潭融城核心工程——湘江两岸的长株潭沿江交通干道，如潮水般填平一切障碍，掀起了湘潭规模前所未有的城建与拆迁工程，由此形成的楼市住宅消费已经呼之欲出，而市政府“全货币化”拆迁补偿方案与居民购房补贴政策则成为了市场启动的发令枪。
于是，以2016年为起点，又一轮市场消费行情启动了。开发商当年还来不及为市场提供新的房源产品，于是存量住宅房产一时成为市场主流，一年时间湘潭楼市住宅库存量直线下降，与 上升的成交量在2016年底的图示中打出一个漂亮的十字交叉，然后继续深度下行；而成交量则迅速上升，在一年之后的2017年飙升到了湘潭楼市的历史新高，那一年创造的住宅销售量，已经基本等同于2014年底时楼市住宅产品历史存量数值。这意味着2014年之前形成的住宅存量——主要是岳塘雨湖等市中心区域——已经全部消耗殆尽，所剩余的库存，基本都在九华及昭山等郊外区域。
与年成交量骤增对应的是年度开发量，在用一年时间完成所有准备之后，2017年湘潭楼市中的开发商用全年时间，消耗了几乎全部中心城区的成交土地资源，同时还消耗了2015年之前超过半数的近远郊土地资源，向市场投放了近三百万方住宅新房，几乎是2016年的三倍，可即使如此，也没能赶上同期湘潭楼市的住宅销售量。事实上，直到2018年的今天为止，楼市住宅的开发量仍然低于销售量。既然需求大于供求，那么房价的飙升也就顺理成章了，在“4”字头上下徘徊3年后，在2017年一年时间内，莲城楼市住宅房价就摸到了“5”字头时代的边缘。
在住宅市场火热的同时，湘潭国土交易市场也从清淡骤然转向火热，2016年其商住土地年度成交量回复到千亩水平；到了2017年，则恢复到2011年高峰时的两千亩水平。大量首次公开在莲城楼市露面的地产投资机构纷纷出手，并且出手就惊人，屡屡成为刷新市场国土成交价格记录的风云者。
2017年，那场让猪都飞起的地产开发大风暴，将长久留存着莲城楼市的记忆中。
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