[摘要] 上扬的房价，不可抑制的开发量，无力攀升的成交量，骤然高企的积压量，四大元素的共同作用，湘潭楼市在2011年不可避免的进入拐点，并从2012年进入下行阶段，湘潭楼市从这一年起，连续四年保持着停滞的发展状况，直至2016年。但这还不是市场状况的全部。
节三：莲城楼市的座高峰——2011
有必要详细说明2009年至2012年间的湘潭楼市，所有经历过这段时光的莲城地产人应该都有记忆犹新的感觉。当2009年湘潭楼市需求启动时，市场已经全面进入“2”字头时代（成交均价2000元/㎡以上），品质良好的高层普通住宅与宽松的融资环境成为拉动市场开发、销售与房价三大元素同步攀升的主要动力，一年之后的2010年，湘潭楼市住宅成交量就快速创出历史记录，年成交量达到190万㎡，在2016年之前，这一年度销售数据一直是湘潭楼市年成交量记录；之后的2011，湘潭楼市拐点隐现，年成交量在此停滞，不再增长，而开发量则如离弦之箭，与成交量在图表上形成交叉，之后抛开成交量独自一飞冲天，当年湘潭楼市住宅年度开发量达到的264万㎡——这一记录直至2017年也就是去年才被市场刷新——而那一年的年度销售量则从高位回落到177万㎡，同时湘潭的房价也在2011年正式告别“2”字头时代，进入“3”字头时代，期间只用了3年时间；由此，当年的湘潭房地产市场年报中首次披露出一个全新数据——市场存量，2011年经官方年报首次披露的年底住宅存量就达到198万㎡，为了对比，该年报还披露了上一年度，也就是2010年时的年底市场存量——91万㎡，两者相差如此之大，以至于都不是年度成交量与开发量之差所能填补的，所以直到今天都有业内人士质疑其准确性，不过基于这是官方正式发布的年报，并且当年成交量与开发量确实相差极大，造成了百万平米级别的房产积压，具体数字的误差并不能掩饰这样的市场状况，因此湘潭房天下仍然将此作为湘潭楼市住宅年度存量的起始数据。
上扬的房价，不可抑制的开发量，无力攀升的成交量，骤然高企的积压量，四大元素的共同作用，湘潭楼市在2011年不可避免的进入拐点，并从2012年进入下行阶段，当年开发量急降，销售量持续微降，房价下调，只有积压量持续上升，湘潭楼市从这一年起，连续四年保持着停滞的发展状况，直至2016年。在此期间，高企不消的存量住宅像锅盖一样时刻笼罩莲城楼市，但这还不是市场状况的全部。
节四：高峰背后的高峰与阴影（上）
2010年，湘潭国土招拍挂网络平台经过两年多的调试，正式成为湘潭国土交易市场的主体平台，那些被定性的商住用地从这一年起被大规模放在此平台上进行交易，湘潭房天下也将此作为国土市场数据统计的起始年份。
表格透露出不为人知的市场幕后细节，国土招拍挂平台自2010年正式投入使用后，在2011年迅速创造年度成交量记录，事实上这一记录直至今日都再未被打破。当年正值湘潭楼市创下年度开发量历史记录，连同国土成交创下的年度历史记录，2011年注定成为莲城楼市承上启下的关键年份。造成这一状况的原因是受湘潭地产市场2009～2010年间大好的发展势头影响，一批外地投资人大举进入湘潭市场，在政府引导下，大量购入城市远郊的土地，尤其是九华与高新区双马地区；此外，市府引导外省国企及央企合作开发的昭山风景区即所谓“绿心”地区通过前期基础建设，也开始进入开发期，成片的安置与商业开发土地资源也进入湘潭国土交易市场。三者组成的土地资源主导了2011年与2012年的湘潭国土市场交易，深刻影响了湘潭房地产市场，直至今天，九华地区那些耳熟能详的地产项目，依然在消耗着那些仍然没有开发完的土地。
节五：高峰背后的高峰与阴影（下）
2011年国土成交创造高峰的原因已经找到了，那么同一年创造的住宅年开发量历史高峰的原因何在呢，答案是当新来的外来资金正在城市远郊四处囤地的同时，以本地投资人为主体，兼有外来客商的原有房地产开发群体受2009年地产发展形势大好的鼓舞，同样在政府鼓励与支持下，集中释放了自己持有的土地，在2010年与2011年掀起了开发热潮。与现今湘潭楼市存量住宅集中于九华区域不同，当时的存量房集中区域是岳塘区域，峰时，竟占湘潭市场存量住宅总量的八成左右。在这一轮开发潮中，那些位于城市中心或近郊区域的廉价土地——城中村改造腾出的农地，破产或搬迁工厂腾出的厂区土地——被大批量的消耗，直至所剩无几。
这一状况同样深远影响了湘潭楼市，如今在岳塘（不含高新区）与雨湖组成湘潭城市中心区中，除了市政府刻意留存的成片高价土地，以及拆迁成本高昂的棚改土地，可以找寻到的低成本开发土地凤毛麟角——尽管机会并非没有，它们最终都成为了莲城楼市的历史名盘；这极大推动了湘潭城区与郊区房价的差距。今天单价超万元的高档精装房产与单价低于五千的平价毛坯房产同处在湘潭的局面，始于2011。
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