[摘要] 在湘潭国土市场上，还有一类交易土地，其挂牌与成交地价多年来一直没有大的变化，与热闹的湘潭楼市形成鲜明对比。
当前，湘潭地价正在随着楼市的上涨而不断上扬，就在刚刚过去的六月上旬，美的地产以项目公司的名义获得了九华区域九华大道一块后期开发的储备用地，成交价为422万元/㎡，而该地块在2013年曾经被招拍挂过一次，成交价仅为165万元/㎡，后因为原土地持有人未能完成地款结算而被 收回，才 终成就了美的。与 次交易相比，该地块4年后的今天其地价翻了2倍有余，成为湘潭市区国土交易市场这4年发展过程的一个写照。
但是，在湘潭国土市场上，还有一类交易土地，其挂牌与成交地价多年来一直没有大的变化，与热闹的湘潭楼市形成鲜明对比。例如，2015年，某 商在九华北部沪昆高速入口处周边购买了一块土地，其成交价为22.4万元/亩，到了2017年年末，另一家 商在该地块旁边购买了另一块土地，其成交价依然是22.4万元/亩。
形成这一现象的原因并非该区域土地无人问津，而是由于这些土地的性质全部都是工业或者类工业用地。事实上，从2015年湘潭区域工业用地大规模招拍挂开始至今，其市区工业类国土成交就一直保持稳定（如图）
其中制造业类买家的地价 也 为平稳，全部都在22～25万元/亩之间，仓储类用地其次，保持在30～50万元/亩左右的水平，而个别价格较高的地块买家则属于科研 类用地。
单纯从土地财政的角度而言，长期保持如此低廉的工业用地地价并不经济；以刚刚过去的2017年为例，湘潭市区国土招拍挂市场商住用地总成交约2066亩，而工业用地约955亩，大约是商住用地量的50%；而成交总金额则相差极大，其中商住土地成交额超过62亿元，工业土地成交额只有约2.3亿元，不到商住土地招拍挂收入的5%。湘潭县国土招拍挂市场情况更加明显，其工业土地成交总量甚至超出了商住土地成交量，但其成交总金额只有商住土地成交金额的10%。
这样的情况显然是 用心良苦的抉择。对于一个地处内地的市级区域楼市而言，持续不断的城市化是其发展的根本动力与消费源泉，那意味着源源不断的城市人口流入，只有足够多的人口，才能支撑足够的消费规模，例如楼市。而要达到持续性城市化发展的目的，首要是成为区域内政治经济文化 ，例如长沙，退而其次，是成为区域内物流商贸 ，例如株洲，要做到这两点是历史与地理的双重作用，有先天因素，可遇不可求，如果都达不到，那么只能从现代社会的基础——工业化建设开始。好在对于湘潭而言，有以“四大国企”为代表的传统工业基础，有与之配套的工人培训体系，但在湘潭本地资金正以不断消费的方式流向长沙株洲的背景下，要激励工业 者反向进入湘潭，低廉而稳定的土地成本就是必须的。
事实上，对于湘潭而言，其地域特征决定了其从周边农村获得的人口补充是十分有限的，而城市中 有消费能力的人群正在不断向长沙乃至外地转移。在此城市化背景下，能够助推湘潭城市化发展的 根本基础，就是工业建设；以工厂企业的建立带动人口流入，进而带动城市化建设与消费；长沙星沙，长沙麓谷以及株洲天元，都是这样成功的案例，湘潭不会不看在眼里。
其实，无论是长沙还是株洲，对于工业用地同样是极力保持稳定与低廉的，但在区域内整体土地市场抬升的状态下，同样性质的土地，湘潭能够做到比其他两个城市更加低廉。例如，2018年初，长沙 九华的坪塘地区成交一笔工业土地（长[2018]网挂第001号），成交单价约为49万元/亩，这已是长沙市区域内所能提供的 廉工业用地了，但九华 区域工业地价不到此价格的一半；又例如，2018年2月，株洲天元 湘潭县的地区成交一笔工业用地（株[2018]网挂第005号），成交单价约为24万元/亩，已经接近湘潭九华及荷塘区域的工业地价了，但与此交易地块 的是湘潭县天易开发区，其在同一时段，在其 株洲地块的地段也成交了一块工业用地，其成交地价不到14万元/亩（潭县公土网挂[2018]003号），也只有株洲近一半的地价。湘潭区域的工业用地价格 可见一斑，如果再结合良好的物流条件，如 高速公路、火车货站及港口的直通物流通道，以及良好的水电网等基础设施配套，就成为湘潭成功引进工业 者的良好 。事实上，湘潭市这几年 所 的城建项目正在做的，就是这些基础建设。它们结合湘潭的工业土地，招蜂引蝶，与“昭山绿心”相辅相成，是湘潭城市化建设不断向前的两大依靠。
所以说，当湘潭楼市如火如荼， 此起彼伏之时，湘潭的工业土地交易市场依然在按自身的节奏徐徐前行，它与湘潭商住土地交易市场共同组成了一个完整的湘潭国土市场，同时也真实投射出了 意志在土地政策上的完整反映。一个城市的发展归根究底是要依靠人口的消费作为动力的，城市的功能在于确保居住在此的人口既能消费，也能生产，当两者失衡之时，就是城市所能达到的规模极限，所谓“鬼城”也将应运而生，所以判断一个城市的人口容纳能力，不仅仅要看它的市政配套设施，更要看它区域内生产创收与就业能力。从这个角度而言，一切思考湘潭楼市发展前景的人们不妨将目光放一些在并不引人注目的湘潭工业土地市场上，它的成交量与成交价格变化是一面可以反映未来的镜子。在 反复强调发展实体经济并制定诸如“中国制造2025”等国家计划的大背景下，承载一个城市城市化发展希望的房地产业与作为该产业基础的土地资源，及其背后的操盘手们，都在按各自的逻辑向前迈进，只是有些需要被人关注，有些不被人关注。
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